Le taux d'effort est le premier chiffre qu'on regarde dans un dossier de location : quelle part des revenus du candidat le loyer va-t-il absorber ? Bien calculé, il permet de comparer des dossiers très différents sur une base commune. Mal calculé, il fausse la décision dans un sens comme dans l'autre.
La formule
Le taux d'effort est le rapport entre le loyer charges comprises et les revenus mensuels nets du foyer :
Un exemple : pour un loyer de 850 euros et 120 euros de charges, le loyer charges comprises est de 970 euros. Si le candidat perçoit 2 900 euros nets par mois, son taux d'effort est de 970 ÷ 2 900, soit environ 33 %.
D'où vient la règle du tiers ?
Beaucoup de professionnels exigent que le loyer ne dépasse pas un tiers des revenus, soit un taux d'effort d'environ 33 %. Ou, présenté autrement, des revenus au moins égaux à trois fois le loyer.
C'est un usage, pas une obligation légale : la loi ne fixe aucun seuil. Chaque bailleur ou agence est libre de choisir le sien, à condition de l'appliquer de la même façon à tous les candidats.
Comment lire le résultat
Ces repères sont des conventions, à adapter à votre politique :
- jusqu'à 33 % : situation généralement confortable ;
- entre 33 % et 40 % : à examiner, en regardant la stabilité des revenus et le reste du dossier ;
- au-delà de 40 % : le risque d'impayé augmente, il faut une garantie solide.
Quels revenus prendre en compte ?
C'est là que les calculs divergent d'un dossier à l'autre. Quelques règles de bon sens :
- Salariés en CDI : le net avant impôt figurant sur les derniers bulletins, ou la moyenne de plusieurs mois si la rémunération varie.
- CDD, intérim, indépendants : privilégiez une moyenne sur douze mois, à partir de l'avis d'imposition et des derniers bulletins ou bilans, plutôt qu'un mois isolé.
- Primes : ne comptez que celles qui reviennent régulièrement.
- Prestations sociales et pensions : elles sont admises parmi les justificatifs de ressources. Certains bailleurs en tiennent compte, d'autres non : l'important est d'avoir une règle écrite.
- Colocation : additionnez les revenus de tous les colocataires et comparez-les au loyer total, ou examinez chaque part si les baux sont individuels.
Vérifiez toujours que ces revenus sont réels : un taux d'effort parfait calculé sur un bulletin falsifié ne vaut rien.
Ne pas s'arrêter au chiffre
Deux dossiers au même taux d'effort ne se valent pas :
- un candidat à 38 % mais avec un revenu élevé garde un reste à vivre confortable ; un candidat à 30 % avec un petit revenu peut être beaucoup plus fragile ;
- l'ancienneté et la nature du contrat comptent autant que le montant ;
- un garant solide peut compenser un taux élevé.
Le reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il reste après le loyer, est un complément utile : 1 000 euros restants sur 4 000 euros de revenus n'ont pas la même signification que 1 000 euros restants sur 1 800.
Décider de façon équitable
Quel que soit votre seuil, appliquez-le à l'identique à tous les candidats pour un même logement, et notez-le. C'est la meilleure défense en cas de contestation, et c'est aussi ce qui rend la sélection défendable.
Dans LocaCheck, vous fixez le taux d'effort maximal accepté logement par logement. Chaque dossier est ensuite signalé quand le candidat le dépasse, sans que vous ayez à refaire le calcul à la main. La décision, elle, reste la vôtre.