Un dossier de location « complet » n'est pas un dossier qui contient le plus de documents possible. C'est un dossier qui contient, pour chaque catégorie, une pièce valable parmi celles que la loi autorise. Cette liste est fixée par un décret du 5 novembre 2015 (n° 2015-1437), et elle est limitative : le bailleur ne peut pas en demander d'autres.
Les quatre catégories de pièces
Le décret distingue quatre familles. Pour chacune, il suffit en général d'une pièce, sauf pour les ressources, où il en faut plusieurs.
Identité
Une pièce en cours de validité, avec photographie : carte nationale d'identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour.
Domicile actuel
Une seule pièce parmi, notamment :
- les trois dernières quittances de loyer, ou une attestation du précédent bailleur ;
- le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété de la résidence principale ;
- une attestation sur l'honneur de la personne qui héberge le candidat.
Activité professionnelle
Une seule pièce, selon la situation :
- le contrat de travail ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi, la rémunération et la date d'entrée en fonctions ;
- pour un indépendant ou un commerçant, un extrait d'immatriculation de moins de trois mois ou une carte professionnelle ;
- pour un étudiant, la carte d'étudiant ou le certificat de scolarité.
Ressources
C'est la catégorie qui compte le plus pour évaluer la solvabilité. Elle peut regrouper :
- le dernier ou l'avant-dernier avis d'imposition ;
- les trois derniers bulletins de salaire ;
- pour un indépendant, les derniers bilans ou une attestation de revenus d'un comptable ;
- les justificatifs de pensions, de retraites ou de prestations sociales et familiales.
Le garant
Si le candidat présente un garant, celui-ci fournit les mêmes catégories de pièces : identité, domicile, activité et ressources. Deux précisions utiles :
- un bailleur qui a souscrit une assurance couvrant les loyers impayés ne peut en principe pas exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti ;
- la garantie Visale, gratuite et proposée par Action Logement, est une alternative à la caution personnelle pour certains profils.
Les services qui facilitent le dépôt
Le candidat peut aussi constituer son dossier sur DossierFacile, un service public gratuit qui vérifie et regroupe ses pièces. Un dossier certifié par ce service est plus rapide à lire, mais il ne dispense pas le bailleur de ses propres contrôles : les pièces d'origine restent à recouper.
Les erreurs fréquentes
Quelques pièges reviennent sans cesse :
- 1Une pièce périmée : avis d'imposition d'il y a trois ans, titre de séjour expiré.
- 2Des pièces au nom différent : nom d'usage et nom de naissance, ou documents d'une autre personne.
- 3Un dossier incomplet accepté « pour gagner du temps », qui oblige ensuite à relancer le candidat.
- 4Des pièces hors liste demandées par habitude, comme un relevé bancaire : c'est interdit, et sanctionné. Voyez l'article sur les documents interdits.
Complet ne veut pas dire fiable
Un dossier peut être parfaitement complet et pourtant contenir des pièces falsifiées ou incohérentes entre elles. Après avoir vérifié la complétude, il reste à contrôler la cohérence : mêmes noms partout, revenus compatibles entre le bulletin et l'avis d'imposition, employeur existant. Puis à mesurer le taux d'effort par rapport au loyer.
LocaCheck automatise ces trois étapes : il signale ce qui manque pour que le dossier soit complet, recoupe les pièces entre elles et affiche le taux d'effort du candidat par rapport au logement visé.