Introduction
En tant que propriétaire bailleur, connaître les recours efficaces face à un impayé de loyer est essentiel pour protéger vos revenus et éviter les longues procédures. Ce guide, actualisé juillet 2025, détaille chaque étape : de la prévention à l’expulsion, en passant par les outils juridiques innovants récemment introduits.
1. Phase de prévention : éviter les impayés dès le départ
1.1. Sélection rigoureuse du locataire
- Vérifiez les fiches de paie, avis d’imposition, références précédentes, et utilisez des outils comme l’Assurance Loyers Impayés (GLI).
- Exigez un cautionnement (personne physique ou garanti Visale).
1.2. Rédaction minutieuse du bail
Incluez clairement les modalités de paiement, la clause résolutoire, les charges locatives et les échéances.
1.3. Suivi de paiement régulier
- Dès 10‑15 jours de retard, envoyez une relance écrite.
- Si rien ne suit, mettez en demeure par lettre recommandée avec AR.
2. Phase amiable : négocier avant de saisir
2.1. Mise en relation avec le locataire
Le commissaire de justice peut intervenir dès le premier mois impayé pour suggérer un plan d’apurement.
2.2. Solliciter la caution ou les garanties
- Contactez la caution personnelle.
- Déclarez l’impayé à la CAF ou MSA si le locataire perçoit une aide au logement, sous peine d’amende pouvant dépasser 7 000 €.
2.3. Recours à des dispositifs d’aide
- Vérifiez si le locataire a la garantie Visale : déclaration sous 30 jours.
- Envisagez de contacter un conciliateur de justice.
3. Phase judiciaire : engager la procédure
3.1. Commandement de payer (clause résolutoire)
- Envoyé par commissaire de justice : le locataire a 2 mois pour régulariser sa situation.
- En cas d’inexécution, la clause résolutoire s’active automatiquement.
3.2. Assignation au tribunal
- Si le locataire ne paye toujours pas, le commissaire assigne le locataire en vue d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des arriérés + indemnité d’occupation.
- La prescription de la dette est de 3 ans, même après départ du locataire.
3.3. Saisies et exécution
- Vous pouvez engager une saisie conservatoire ou saisie sur salaire si un titre exécutoire existe :contentReference[oaicite:10]{index=10}.
- Depuis juillet 2025, la saisie sur salaire est simplifiée, sans passer par un tribunal préalable ; le commissaire de justice prend en charge le dispositif.
4. Apparition de la procédure accélérée 2025
4.1. Vingt‑quatre mois réduits à 45 jours
À partir de janvier 2025, une procédure dématérialisée accélérée via la plateforme LocaPay permet d’obtenir un titre exécutoire en seulement 45 jours depuis la mise en demeure.
4.2. Conjonction avec la réforme saisie sur salaire
- La réforme de juillet 2025 confie les saisies directement au commissaire, réduisant encore les délais.
- Elle s’applique aussi à des dossiers antérieurs avec titre exécutoire, sans recommencer la procédure.
5. Cas particuliers : clause résolutoire, trêve hivernale
5.1. Clause résolutoire
Permet la résiliation automatique du bail en l’absence de paiement après commandement. Elle est renforcée par la loi antisquat du 27 juillet 2023.
5.2. Trêve hivernale
Interrompt les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Une suspension judiciaire peut toutefois prolonger l’échéance.
5.3. Dossier DALO et relogement
Vous devez saisir la CCAPEX et informer le jumelage entre relogement et procédure, notamment si le locataire dépose un dossier DALO.
6. Bonnes pratiques & assurances
6.1. Souscrire une Assurance Loyers Impayés (GLI)
Elle couvre les frais juridiques, les dégradations et facilite le recours en cas de litige.
6.2. Conseil : gestion proactive
- Utilisez des outils de gestion en ligne pour détecter immédiatement les retards.
- Maintenez une communication régulière avec le locataire pour éviter l’escalade.
6.3. Prévention grâce aux garanties
- Caution solidaire ou Visale : réclamez dès 1 ou 2 loyers impayés selon le dispositif.
- Mettre la CAF en copie : mentionnez dès 2 mois d’impayés.
7. F.A.Q.
Quels sont les délais pour agir ?
– Prescription : 3 ans pour loyer/charges.
– Commandement → expulsion : délai de 2 mois, sauf mesures de suspension.
Puis-je utiliser le dépôt de garantie ?
– Non : il sert uniquement aux réparations ou aux charges locatives en fin de bail.
Que couvre la GLI ?
– Loyers, frais juridiques, indemnités d’occupation, dégradations éventuelles.
Que faire pendant la trêve hivernale ?
– Aucune expulsion possible entre novembre et mars, sauf aide à relogement.
Quels nouveaux outils depuis 2025 ?
– Plateforme LocaPay (procédure accélérée), saisie sur salaire déjudiciarisée, plateforme des commissaires de justice.
Conclusion
La gestion d’un impayé de loyer se déroule désormais avec plus de rapidité et d’efficacité, notamment grâce aux réformes de 2025. Le parcours idéal pour le propriétaire :
- Prévention systématique
- Phase amiable via le commissaire
- Commandement de payer (clause résolutoire)
- Accélération par LocaPay
- Exécution via saisie ou expulsion
Ces outils permettent de sécuriser les revenus locatifs sans sacrifier les droits fondamentaux du locataire.
💡 Agissez vite et méthodiquement, et assurez-vous d’être bien accompagné (GLI, huissier, gestion locative) pour limiter les pertes.
Checklist actionnable
- Sélection du locataire : pièces, solvabilité, caution
- Rédaction du bail : clause, échéances, garanties
- Suivi réactif : relance à J+10, mise en demeure
- Intervention amiable : commissaire, caution, Visale, CAF
- Procédure judiciaire : commandement, assignation
- Recours accélérés : LocaPay, saisie sur salaire
- GLI & suivi : assurance, outils de gestion
Ce guide repose sur des sources officielles et des articles professionnels actualisés à juillet 2025.