Les choix entre un bail meublé ou non meublé ont des impacts concrets pour les propriétaires : fiscalité, revenus locatifs, gestion et flexibilité. Voici un comparatif complet.
1. Durée du bail et préavis
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Bail non meublé (vide) : durée de 3 ans minimum pour un bailleur personne physique (6 ans si société) .
- Le locataire bénéficie dun préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zones tendues ou situations spécifiques) .
- Le propriétaire ne peut donner congé quà échéance du bail, en respectant un préavis de 6 mois, et pour motifs limités (vente, reprise, motif sérieux).
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Bail meublé : duration d1 an minimum (9 mois si étudiant, 1 à 10 mois pour bail mobilité) .
- Préavis locataire : 1 mois.
- Préavis propriétaire : 3 mois avant échéance du bail .
2. Dépôt de garantie
- Non meublé : dépôt limité à 1 mois de loyer hors charges .
- Meublé : maximum 2 mois de loyer hors charges .
- Bail mobilité : dépôt non autorisé .
3. Loyer et rentabilité
- Meublé permet des loyers supérieurs de 10 à 30% par rapport au vide .
- Vide offre une stabilité des loyers, souvent plus régulière mais moins élevée.
4. Fiscalité et régime dimposition
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Non meublé : revenus imposés dans les revenus fonciers, avec deux options :
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30%.
- Régime réel : déduction des charges réelles .
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Meublé : imposition dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) :
- Micro-BIC : abattement de 50% (jusquà 77700).
- Régime réel : déduction des charges, amortissement du bien et meubles .
- Sous statut LMNP ou LMP, lamortissement permet souvent de réduire limpôt, voire lannuler .
5. Contraintes de gestion
- Vide : gestion simple, pas de mobilier à prévoir ou remplacer .
- Meublé : nécessité dassurer un inventaire complet, maintenir équipements, prévoir le remplacement ou entretien de mobilier .
- Rotation plus fréquente des locataires risque de vacance locative plus élevé .
6. Avantages respectifs
Bail meublé :
- Loyers plus élevés (1030%)
- Fiscalité avantageuse sous BIC + amortissement
- Contrat souple (durée courte, préavis réduit)
Bail non meublé :
- Revenus réguliers et stables
- Gestion simplifiée, moins de suivi matériel
- Rotation locative plus faible
7. Checklist pour choisir
| Critère | Bail meublé | Bail non meublé |
|---|---|---|
| Durée souhaitée | 1 an (ou courte durée) | 3 ans (voire 6 ans société) |
| Objectif loyers maximisés | Haute rentabilité | Revenus stables |
| Gestion du mobilier | Inventaire + renouvellement | Minimal |
| Fiscalité | BIC avec amortissement | Fonciers micro/réel |
| Tolérance vacance locative | Acceptable | Préférable |
8. Conclusion
Le choix entre location meublée et non meublée dépend de vos objectifs financiers, de votre disponibilité pour gérer le bien et de votre tolérance au turnover locatif.
- Le meublé est idéal si vous visez des revenus plus élevés et une optimisation fiscale active.
- Le vide sadresse aux propriétaires recherchant stabilité, simplicité et revenus réguliers.
FAQ
Le bail meublé est-il plus contraignant ?
Oui, il nécessite un suivi rigoureux du mobilier (état, inventaire, remplacement, réparations).
Puis-je changer un bail vide en meublé ?
Oui, avec accord du locataire. Il faudra alors fournir le mobilier requis (décret de 2015) et signer un nouveau contrat.
Quel régime fiscal privilégier en meublé ?
Le régime réel est souvent le plus avantageux (amortissement, déduction des charges), surtout via le statut LMNP.
Appel à laction
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Les informations sont à jour au 15 juillet 2025 et établies à partir de sources officielles et spécialisées. :